Как оформить договор коммерческого найма на квартиру

как оформить договор коммерческого найма на квартиру

  • передача предмета договора (сдаваемого жилья) нанимателю в пользование на некоторый срок;
  • осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
  • организация капитального ремонта сдаваемого жилья, если иной порядок не предусмотрен договором;
  • обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
  • предоставление за некоторую плату необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

  • пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
  • сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
  • своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и коммунальные услуги);
  • осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

  • вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное жилье с согласия наймодателя;
  • осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
  • проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
  • вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Как видите, законодательная и юридическая суть коммерческого найма жилья не столь сложна к рассмотрению.


Важноimportant
Жилищные программы Коммерческий найм: на пути к собственности

Москвичей условно можно разделить на две группы – собственников квартир и нанимателей. Собственник, он и есть собственник, с ним все понятно. А вот наниматели квартир у города бывают разные. Одни живут в своих бесплатных городских квартирах по договору социального найма.


Другие, и их гораздо меньше, – в квартирах найма коммерческого (не путать с теми, кто снимает «угол» или квартиру у частников). Городской коммерческий найм – это бесплатная квартира, предоставляемая городом, но по коммерческим ценам.

«За» и «против» По словам начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Восточном округе Андрея Федотова, всего 5 – 7 процентов москвичей-очередников заключают договор коммерческого найма. Но и эти 5 – 7 процентов – сотни семей, которые смогли улучшить свои жилищные условия.
Из них, как правило, более половины потом расторгают договор и выкупают жилплощадь. Москвичи, которые хотят иметь жилье в собственности и томятся в городской очереди за ним, могут воспользоваться этим способом. «Но сначала, – советует Андрей Федотов, пускай подумают, нужна ли им эта собственность. Проще жить по найму. Ведь все остальные условия социального и коммерческого найма одинаковы.
Если москвичи-очередники не считают себя малообеспеченными, у которых совсем туго с деньгами, коммерческий наем – вполне посильная для них ноша».

Как оформить договор коммерческого найма на квартиру

Наймодатель для разрыва найма должен иметь веские причины, вплоть до обращения в суд.

Скачать бланк типового договора коммерческого найма жилого помещения

Скачать образец заполненного договора коммерческого найма жилого помещения

Регистрация и оформление

При оформлении договора на срок более 1 года, особенно, если он заключается с частным собственником, его лучше зарегистрировать в ЕГРН. Хотя законодательно такого обязательного требования нет.

Государственная регистрация считается установлением гарантии совершаемой сделки как для квартиросъемщика, так и для собственника. Поэтому если договор заключается на длительный промежуток времени, лучше его зарегистрировать в ЕГРН.

Для этого понадобятся:

  • 3 экземпляра договора;
  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей для нанимателя жилья.

Через 5 дней регистрация будет совершена.

Прописка в квартире коммерческого найма

По миграционному законодательству каждый проживающий на территории РФ обязан иметь прописку. Если гражданин, снимающий жилье по договору коммерческого найма, не имеет другой прописки в данном регионе, то он обязан зарегистрироваться по месту проживания. Прописка будет оформлена временная.

Как оформить договор коммерческого найма на квартиру как получить

Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством.

Как оформить договор коммерческого найма на квартиру между родственниками

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде.
Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК).

ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);

  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Инфоinfo
Есть такая категория… Есть в ЖК РФ такая категория жилья – оно принадлежит государству и предоставляется очередникам или переселенцам по коммерческому найму. В Москве этот способ решения жилищного вопроса начал развиваться с 1997 года и не то чтобы расцвел буйным цветом, но все же сотням семей помог решить жилищные проблемы. У коммерческого найма много общего с социальным. И тот, и другой, например, являются основанием для постоянной регистрации по месту жительства, то есть, как говорили раньше, коммерческий найм тоже дает право на «прописку».

Отличия от социального найма жилья

  • В размере оплаты жилья
  • В возможности оформить жилье в собственность.

С чего начать? Права и обязанности сторон изложены в типовом договоре найма (коммерческого) жилого помещения. Процедура заключения договора та же, что и при социальном найме жилья: в окружном управлении выдается смотровой талон, если квартира новоселов устраивает, готовится распоряжение префекта. Выписка дается на руки, а затем с нанимателем подписывается договор найма.


С договором найма нужно первым делом отправляться «прописываться» к паспортистке в ЕИРЦ, там открывают и лицевой счет. Все, можно вселяться и жить. Кому предоставляется 1. Плановым очередникам. У кого подошла очередь на обеспечение жильем.


Отличие от социального найма – размер предоставляемой бесплатной жилплощади. По договору социального найма жилье дается с учетом нормы и составляет 18 квадратных метров общей площади на человека.
Основными из них являются следующие:

  • Гражданский Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
  • Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
  • Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Особенности сделки коммерческого найма жилья. Фото № 2

Коммерческий найм жилья – не столь сложная процедура в юридическом плане.

Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах. Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы коммерческого найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

  • Сдавать жилье по договору коммерческого найма имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое помещение) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности).

    В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех.

Вниманиеattention
Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа.


Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него.
Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см.

Прописка может быть оформлена при обращении в отделение ФМС с заявлением, паспортом и договором. В течение 3-х дней гражданин будет зарегистрирован.

Права и обязанности сторон

Ответственность сторон за содержание жилой недвижимости указана в специальном разделе договора коммерческого найма.

Обязанности нанимателя:

  • содержать помещение в соответствующем виде;
  • оплачивать ЖКУ;
  • информировать собственника о проживании посторонних лиц в снимаемой квартире;
  • проводить текущий ремонт.

Права нанимателя:

  1. право на вселение с согласия собственника совершеннолетних лиц;
  2. право на регистрацию без согласия владельца детей;
  3. приоритетная возможность переоформления договора при окончании срока его действия;
  4. досрочное расторжение без указания каких-либо причин.

Обязанности наймодателя:

  • предоставление помещения, подходящего для проживания;
  • проведение капитального ремонта.

Права наймодателя:

  1. право на получение своевременной оплаты;
  2. требование от нанимателя оплаты ЖКУ;
  3. взыскание компенсации с нанимателя при нанесении ущерба;
  4. принимать решение о заселении жильцов.

Собственнику при заключении такой сделки гарантируется получение денежных средств от сдачи квартиры.

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование.

Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ.

Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

  • при продлении действия соглашением на установленный срок;
  • автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами.

Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке также и по требованию нанимателя, если:

  • наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора;
  • в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
  • жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В случае расторжения договора найма наниматель и все остальные члены его семьи подлежат выселению на основании решения суда. Еще одна причина расторжения договора – заявление нанимателя, решившего оформить жилье в собственность.
ПП Ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы, для нанимателей жилых помещений по договору найма (коммерческого) жилого помещения № п/п 1. Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом 2. Жилые дома со всеми удобствами, с лифтом, без мусоропровода 3.

Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, с мусоропроводом 4. Жилые дома со всеми удобствами, без лифта, без мусоропровода Примечания: 1. При расчете платы за наем (коммерческий) к указанным ставкам применяют следующие коэффициенты: а) для жилых помещений без одного и более видов удобств или с одноточечной газовой колонкой – 0,95; б) для жилых помещений, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца – 2,0 (граница проходит по Ломоносовскому проспекту, ул.

Дружбы, Университетскому проспекту, Мосфильмовской ул., по оси малого кольца МЖД, оси Белорусского направления МЖД, 1-му Хорошевскому проезду, по границе промзоны № 7, 2-му Боткинскому проезду, Беговой ул., ул. Новая Башиловка, ул. Нижняя Масловка, Полковой ул., Стрелецкой ул., Стрелецкому пер., по оси Рижского направления МЖД, оси Ярославского направления МЖД, ул. Сокольнический вал, ул. Олений вал, по оси реки Яузы, оси Казанского направления МЖД, шоссе Энтузиастов, 2-му Кабельному проезду, Красноказарменной ул., ул.

Лефортовский вал, 1-му Проломному пер., по западной границе промзоны № 20, Таможенному проезду, ул.
Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя. Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *