Как общаться с риэлтором при съеме коммерческой недвижимости

Как избежать разочарований и на чем можно наколоться? Мы решили изучить этот вопрос, так сказать, изнутри. Для чего корреспондент «КП» и устроился на работу в одно из многочисленных агентств-посредников.Ищу работу У столичных риэлторов — настоящий осенний призыв. Объявлений вроде «в агентство по аренде недвижимости требуется специалист без опыта работы» в Интернете сотни. Наугад выбираю номер телефона. — Хочу у вас работать, — беру быка за рога. — Отлично, молодой человек, завтра приходите в час дня на собеседование в наш офис! — бодро отрапортовал женский голос. — Как, вы ничего не спросите про мой возраст и другие данные? — удивился я. — Ну вы же не несовершеннолетний гастарбайтер из Средней Азии, правда? — забеспокоилась барышня. — Если нет, вы нам подходите.Начальный капитал Босс риэлторской конторы «Бета-риэлт» (название изменено) Инна Леонидовна окинула меня придирчивым взором и удовлетворенно кивнула головой. — То, что опыта работы нет, не страшно, научим, — хохотнула женщина. — Через месяц уже будешь как приличный зарабатывать. У самой Инны Леонидовна опыта не занимать: до того как стать владелицей и директором «Бета-риэлт» женщина восемь лет проработала в крупном агентстве по аренде недвижимости. Затем покинула надоевшую контору, прихватив с собой начальный капитал — несколько десятков адресов из риэлторской базы. Предыдущее начальство ей такого, конечно, не простило, но и поделать ничего не смогло — не киллеров же нанимать.

Как общаться с риэлтором при съеме квартиры арендатору, как агентство может обманывать, способы избежать мошенников, основные правила безопасной сделки и заключения договора.

В сегменте эконом-класса жилье снимают довольно часто, т.к. небольшое количество «счастливчиков» позволяют себе взять ипотечный кредит. Молодым парам, одиноким людям приходится довольствоваться арендой жилплощади.

Вниманиеattention
Именно здесь и поджидают незадачливых квартиросъемщиков различные уловки не только мошенников, но и риэлторов.

Каждому из нас приходилось снимать жилье и мы знаем, что заключать договор на оказание посреднических услуг с риэлтором нет необходимости. Однако по факту, арендатор платит комиссию за поднайм жилья, но никак не собственник.


Причем размер ее, в основном, 100% от месячной оплаты за аренду.

Но мало того, что наниматель оплачивает услуги маклера, он еще может лишиться своих денег, либо снять неликвидное и дорогостоящее жилье, если встретит недобросовестного посредника, поймается на его уловки.

Как общаться с риэлтором при съеме коммерческой недвижимости

До нынешней осени в «Бета-риэлт» работали всего семь агентов. Но с сентября леди-босс вдруг поняла, что нужно расширять бизнес.

Инфоinfo
Из крупных агентств переманить людей не вышло, поэтому она активно набирает людей с улицы. — Пока с Тамарой походишь, посмотришь, как работать нужно, — завершила разговор Инна Леонидовна. Агент Тамара — легенда «Бета-риэлт» № 2. Работает здесь с 2005 года, то есть с самого основания, лучшая подруга Инны Леонидовны и ее правая рука.

Тамара окончила два гуманитарных вуза. Помаявшись на должности секретарши, подалась в риэлторы. Официальная зарплата, правда, у нее в трудовом договоре написана символическая (8000 рублей), но…


В месяц выходит 80 — 100 тысяч, — гордо сообщает мне женщина. — Но ты особо губу не раскатывай, такие заработки только у опытных агентов. На первых порах штука баксов в месяц — уже хорошо.Адрес, которого нет Первый же выезд «на дело» оказался занимательным.
Ситуация вполне типичная: клиент вычитал размещенное Тамарой в Интернете объявление «Сдается 1-комнатная квартира, метро «Киевская» 5 минут пешком, с евроремонтом, 22 тысячи рублей» и загорелся желанием снять именно это жилье. На самом же деле в базе «Бета-риэлта» квартир на «Киевской» нет уже месяц, тем более за такие деньги. —
Важноimportant
Но клиент об этом не знает, — заговорщицки подмигнула Тамара. — Будем выкручиваться. Учись. Мужчина средних лет ждал нас рядом с Дорогомиловским рынком — неподалеку от несуществующей квартиры его мечты.

Вдумчиво и внимательно изучите условия договора, изучите законодательство, проверьте информацию на тематических форумах.

Не платите вознаграждение до удовлетворительного результата

Риэлторы — очень активный и динамичный народ. Они предпочитают быстрый результат и обогащение. Не давайте себя подгонять и подвергать себя сомнениям.
Специалист может начать давить, что выгодный вариант может быстро исчезнуть.

В зависимости от условий сотрудничества с риэлтерской фирмой или отдельным специалистом, не платите полное вознаграждение за их услуги до достижения положительного результата. Агенты практикуют частичную оплату. Просите о возможности внесения денежных средств частями.

Узнайте, какие расходы вам предстоит нести.
Ряд справок для совершения сделок выдаются соответствующими структурами за плату. Будьте готовы к расходам по этим статьям.

Как правильно общаться с риэлтором

Не стоит испытывать стеснения по поводу неясных формулировок или непонятных алгоритмов.
Риэлтор должен понятно объяснять, что и зачем делается. Требуйте этого у своего специалиста.

Что касается общения, важен искренний интерес к человеку, как он себя ведет, как и на что реагирует. Мне интересен новый человек, и я его изучаю. Важно наблюдать за человеком при общении.

Вежливость, корректность — важнейший элемент общения. При разговоре — контролировать свои эмоции и ситуацию в целом, вести разговор.

Иногда полезно дать возможность клиенту похвастаться, похвалиться. С каждым клиентом свой стиль работы”. — Роман Пережигин, Агенство недвижимости «МИЭЛЬ» “Трудностей в общении практически не возникает. Если они возникают при первом телефонном звонке или при встрече, то это не твой клиент. У меня с каждым клиентом доверительные отношения, партнерство строится годами. Мне выгодно быть семейным риэлтором. Тут примеров приводить не нужно, я не подстраиваюсь ни под одного клиента, свой клиент тебя сам найдет и будет с тобой работать до конца”. — Михаил Морозан, частный риэлтор, Санкт-Петербург. “Слова Клиента: «Я хочу купить квартиру и спать спокойно» — Все, этого достаточно, чтобы покупателя закрыть на эксклюзивный договор. После этих слов, продавая услугу потенциальному клиенту, риэлтор должен 90% своего предложения строить на следующих тезисах:

  • Безопасность сделки;

  • проверка документов на квартиру;

  • сбор справок;

  • запрос в МВД об истории переходов права.

В общем все то, что касается безопасной покупки квартиры”.

Но по факту предлагаемые варианты будут намного хуже по состоянию, на окраинах или выше по цене, чем вам надо.

Информационные услуги агентств и риэлторов: довольно распространенная «услуга» со стороны маклеров и риэлторских агентств, состоящая в том, что вы платите полноценную комиссию или 50% от нее за предоставление номеров телефонов собственников. Номера рассылаются SMS сообщениями на ваш номер телефона, т.е.

вы еще и пополняете базу маклера своим номером! Однако, довольно часто, по факту окажется, что:

  • квартира уже сдана и вас не ждут;
  • номер телефона не доступен;
  • трубку возьмет риэлтор;
  • жилье не подходит под ваши параметры.

Продажа маклером «базы собственников» очередная распространенная уловка рассчитанная на тех, кто хочет сэкономить или ограничен во времени на поиски подходящего для съема жилья. Суть с том, что вам продают доступ к некой часто обновляемой базе контактов хозяев, сдающих жилплощадь. По факту вы получите давно неактуальную информацию, поэтому сразу отсекайте эти предложения.

Осмотр квартиры Одной из распространенных уловок при аренде квартиры, это платный показ жилья. В этом случае агента не интересует заработок при сдаче в найм, а только показ. Часто в мошеннической схеме принимает участие хозяин жилплощади за часть комиссионных.

После удачной сделки, подписания договора аренды и получения денег квартиросъемщика агенты делят комиссионные. Вопрос: что мешает вашему другу (подруге, родственнику, коллеге) быть агентом номер два? В этом случае вы заплатите агенту номер один всего лишь половину комиссии, что тоже существенно.

Препятствие здесь только одно.

Бывалый агент номер один наверняка спросит вас о том, какое агентство вы представляете и позвонит туда, чтобы узнать, действительно ли Петр Скворцов является его сотрудником. Но все же выход из ситуации есть. Вы называете несуществующую фирму, допустим, «Жилье мое», и ее телефон.

По нему, разумеется, агенту ответят, что Петр Скворцов является сотрудником фирмы. Почему у фирмы нет сайта? Агентство существует всего пару месяцев, а сайт находится в разработке.

Момент подписания договора от имени представителей агентств обойти тоже просто. Нужно сообщить в интимной обстановке своему «коллеге» по риелторскому бизнесу, что иногда работаете в обход агентства. Он поймет — сам так делает при возможности. Здесь, конечно, от вас потребуется проявить некоторые навыки актерского мастерства и умение убеждать.

P.S. Самый серьезный вопрос при реализации вышеприведенных схем — это общение с хозяевами жилплощади. Многие из них, увы, до сих пор пребывают в страхе перед мошенниками и не согласятся подписать прямой договор аренды даже под дулом пистолета.

Там всё руководство — финансисты. А у меня нет ни такого склада ума, ни образования. Я открыла HeadHunter и начала искать, куда можно пойти с моим опытом. Я сразу поняла, что недвижимость — это бабки, и пошла на собеседование в одну известную компанию, которая занимается жилой недвижимостью. Но сам офис поверг меня в ужас: там даже рабочих мест не всем хватало, сотрудники работали в рваных джинсах и майках-алкоголичках. Мне кажется, если ты работаешь с клиентами, ты должен выглядеть как деловой человек. Я сделала выводы о квалификации и зарплатах этих людей, вылетела из офиса пулей и больше не возвращалась.

Я сразу почувствовала атмосферу денежного потока

Потом я пришла на собеседование в компанию, занимающуюся коммерческой недвижимостью.

Там было большое количество молодых женщин в строгих костюмах и на каблуках. Красивый офис с итальянской мебелью. Помню, меня впечатлило, как сотрудницы разговаривают по телефону: держатся уверенно и даже давят на людей, с которыми разговаривают.

Я сразу почувствовала атмосферу денежного потока.

Но и сразу стало понятно, что работа стрессовая. Каждую неделю набирали трёх новых стажёров. Не было недели, когда кого-то не увольняли. Иногда выгоняли всех трёх. Отслеживали количество звонков, которые делал человек, чтобы понять, насколько он работоспособен.

Например, каждый уважающий себя агент пополняет базу сдаваемых квартир. Это делается тремя способами. Самый популярный — заявки хозяев квартир.

Объявления «сниму квартиру в этом доме» в московских подъездах можно встретить довольно часто. Расклеивает их курьер — на это у агента уходит примерно 1000 рублей в день.

Владельцы вожделенных квадратных метров откликаются косяками: им это ничего не стоит (за услуги посредников платит исключительно снимающий жилье человек), а благодаря риэлторам они экономят кучу времени. Почти никто не хочет водить в квартиру толпы желающих ее снять и расписывать все прелести своего жилища. Второй способ пополнения базы — Интернет. В Живом Журнале, к примеру, есть несколько сообществ, в которых собственники квартир размещают свои объявления. Риэлторы следят за такими сайтами ежечасно. Правда, здесь можно нарваться на то, что риэлтора пошлют куда подальше — блоггеры изначально настроены сдать квартиру без посредников.

Тем не менее некоторые идут на контакт. У многих риэлторов также есть свои люди в редакциях газет бесплатных объявлений — за определенную мзду (обычно 10 процентов от сделки) «свой человек» сообщает агенту номер телефона арендодателя, вдруг решившего, что он обойдется без услуг агентства. Причем номер телефона попадает к агенту еще до того, как объявление появится в печати.

Но в любом случае у преуспевающего агента доходы мало зависят от трудозатрат.
Начинающий риэлтор расстраивается, обижается, пеняет на профессию.

Рассмотрим несколько наиболее частых причин ухода клиентов от риэлтора:

Риэлтор не смог наладить доверительные отношения с клиентом

Риэлтор не смог понять мотивацию клиента на покупку или на продажу

  1. Риэлтор выплеснул на клиента слишком много информации, произошла «перезагрузка»
  2. У риэлтора нет навыков и аргументов убеждать клиента, например, снизить цену.
  3. Особенно агрессивные клиенты «тролли» не собирались с риэлтором вообще сотрудничать, выжали нужную информацию и исчезли. К сожалению, встречаются такие клиенты.

Самостоятельная покупка, продажа или сдача в аренду недвижимости — сложная задача, которая требует глубокого погружения во все аспекты и времени на сбор документов, переговоры. Разумнее привлечь грамотного специалиста, который профессионально и быстро проведёт все этапы сделки.

Важно изучить вопрос, как правильно общаться риэлтором, чтобы получить максимальную выгоду для себя и не оказаться обманутыми. Предлагаем изучить несколько полезных советов, которые помогут вам чувствовать себя увереннее и успешно провести операцию с недвижимостью — покупку, продажу, аренду.

Не спешите с выбором специалиста

Не следует реагировать на первые попавшиеся объявления или привлекательные сайты риэлтерских агентств.

Яркая обложка или заманчивый текст — не всегда гаранты профессионализма и благонадёжности компании или специалиста.

Лучшее действие в выборе риэлтора — руководствоваться рекомендациями. Спросите у друзей и знакомых совета, к кому стоит обратиться за риэлтерскими услугами.

Также можно изучить тематические форумы в интернете и раздел отзывов соответствующей компании.

Желательно отдать предпочтение риэлтерскому агентству, нежели отдельному самостоятельно работающему специалисту. Чаще всего риэлторы-одиночки не дают никаких документированных гарантий.

Обращение в компанию — это надёжный способ получить квалифицированную помощь по сделке с недвижимостью.

После этого, как правило, агент пропадает.

В вопросах аренды жилья лучше всего руководствоваться тем, чтобы найти риэлтора через друзей и знакомых. Наверняка, у вас имеются знакомые, которые уже сталкивались с услугами агентов.

В этом случае они могут вам посоветовать подходящее агентство. У вас тогда появятся определенные гарантии того, что риэлтор вас не обманет и сделка будет проведена успешно.

Какие вопросы нужно задавать риэлтору во время просмотра квартир?

  • Следует в первую очередь интересоваться по поводу оплаты за месяц, поскольку некоторые владельцы жилья очень любят поднимать стоимость чуть ли не каждый месяц.
  • Также немаловажно спросить про соседей, поскольку попадаются такие из них, которые просто мешают спокойному существованию.
  • Есть еще масса вопросов, которые вы можете спрашивать у своего агента. Все зависит от ваших конкретных желаний и предпочтений относительно арендуемого жилья.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Черные риэлторские технологии, скрытая комиссия — интересный опрос Как продать квартиру без риэлтора

Итоги Итак, мы рассмотрели вопрос о том, как вести себя с риэлтором во время осуществления различных сделок с недвижимостью. Поскольку сделки эти всегда связаны с задействованием крупных денежных средств, то именно здесь можно ожидать больше всего подвохов. Поэтому мы вам советуем изначально задавать все интересующие вопросы агенту, не опасаясь при этом, что он сочтет вас назойливым.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *